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房價“天花板”隱現?房地產出現3個苗頭,馬云、曹德旺不謀而合

2019-10-06 作者:樓事紀 來源:今日頭條 點擊 評論

過去十多年時間,雖然房價上漲帶來了財富的升值,甚至還有人通過買房實現了財務自由,但是面對房價上漲的態勢以及房地產市場潛藏的一些風險,很多人心中難免會有隱隱擔憂:買房會一直穩賺不賠嗎?房價的天花板到底何時會出現?其實,在筆者看來,這些擔心都是人之常情,因為沒有只漲不跌的商品,而且任何投資都是有風險的,誰也無法保證一直順風順水,尤其是在目前的房地產市場環境下,這種感受可能會越來越強烈。

樓市走向基本清晰?房地產出現3大“苗頭”,房子有了貶值征兆?


從2016年底調控開始,如今已經過了三個年頭,從房住不炒到不再把房地產作為短期刺激經濟的手段,從限購、限售等傳統調控措施到共有產權、長租公寓等長效措施,對于調控的每一步大家都深有感受,因為國家調控樓市的態度和決心遠超想象。對此,社科院世界經濟研究所肖立晟認為,未來房地產周期持續時長或將從3到4年的短周期過渡到8到10年的中長期,甚至超過10年以上。那么,疊加以上所有因素來看,是否意味著房價天花板正慢慢出現呢?或許,樓市出現的這三個苗頭可以告訴我們答案。

樓市走向基本清晰?房地產出現3大“苗頭”,房子有了貶值征兆?


樓市出現3大“苗頭”,房價或許正慢慢靠近“天花板”

賬面財富虧損苗頭:房地產進入新的階段,市場成交周期被不斷拉長,房價大概率會長期橫盤,賬面財富或有出現虧損的苗頭。

最近,老家一個朋友給筆者說了一件自己正在遭遇的事情:兩年前,打算把名下一套價值120萬的房子賣掉,可是掛牌很久,問的不少但真正想買的卻不多,最后也就不了了之了。不過,中介最近打電話建議他把房價下調到110萬試試。這位朋友越想越納悶,兩年時間不到就賠了10萬,而且這兩年付給銀行的利息都七八萬左右了,越想越感覺自己虧大了。

在筆者看來,在目前的調控下,買不起賣不掉的現象并不少見。如今房地產市場正逐漸進入長期平穩的新周期,如果房價長期橫盤,呈現不漲或者微漲的態勢,那么長期持有過多的房產基本是虧本的,而且持有房產的時間越長,虧得越多。其實,之所以出現這種原因既與調控有關,也與市場因素有關:調控政策不放松,成交周期不斷拉長,著急賣房的,特別是炒房客一降再降,但是想買房的人卻并不著急入手,所以到頭來,實際成交價與掛牌價之間的價格差距只會越拉越大。

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高空置率苗頭:住房市場格局基本穩定,四萬億“舊改”取代棚改,大拆大建的階段正在慢慢遠去,但空置率過高的苗頭已經出現。

現階段,我國住宅市場格局已經基本穩定:一方面,我國住房總量整體不缺,人均住房面積達到了40平方米,也有專家表示套戶比已經達到了1.1。另一方面,房地產市場正在從增量市場向存量市場過渡,四萬億舊改漸漸取代棚改,大拆大建的階段正慢慢遠去。但是,不可否認,住房空置率過高苗頭已開始出現,這也是住房需求依然旺盛的原因之一。對此,潘石屹曾表示,從二十年前人均住房不足6平方米增加到40平方米,住房已經嚴重過剩了,雖然可能有的人還沒有房子,但如果把總量一平均都能分到不少。

關于空置率到底多少,并沒有權威數據統計,但根據一些機構的數據顯示,我國住房空置率水平在22%至26%之間。此外,西南財經的甘犁教授表示,目前全國城鎮地區大概有6500萬套空置房。對于空置率的問題,住建部原副部長仇保興曾表示,我國住宅空置率比較高,類似鄂爾多斯這樣的城市高達70%以上。因此,筆者認為,未來10-20年,大拆大建顯然已經不可能了,通過房地產稅、空置稅等長效措施來盤活存量房,尤其是盤活空置的房產是大勢所趨。顯而易見,通過稅收等手段把空置的房產推向市場,既可以平衡住房供需,也可以打擊投機囤房的積極性,從而起到穩定房價和心理預期的作用。

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利空因素增多苗頭:樓市進入“煮溫水”時間,房價利空因素出現增多的苗頭,房價難有再次大漲的可能,而且房子的變現能力降低。

雖然樓市調控三年了,但放松的可能性仍然很小,根據短期看政策,中期看土地,長期看人口的判斷原則來看,房價利空因素反而有了持續增多的苗頭。從短期來看,經濟發展向高質量階段轉型,國家已經明確不再把房地產作為短期刺激經濟的手段。從中期來看,可供用于建設住宅的土地資源本身就有限,打破土地收入依賴是大勢所趨,而且農村土地直接入市已經有了法律保障,明確必須是工業或者商業等經營性用途,這顯然為發展住房租賃提供了有利條件,住房供需會得到進一步平衡。

此外,從長期來看,筆者認為,人口紅利也不應該被過度寄予厚望。根據國家統計局統計,我國勞動力人口在2012年達到頂峰9.22億,增量隨之由正轉負,截止2018年為8.97億。業內人士認為,按當前育齡婦女數量和生育水平測算,雖然人口總量仍處于平穩增長期,但預計21世紀二十年代中后期可能會迎來歷史轉折。眾所周知,城市發展、房價漲跌都離不開人口的支撐,對于那些屬于人口流出區以及沒有資源和產業支撐的城市來說,雖然短時間內房價水平較高,但從長期來看,隨著流動性降低,變現能力也會趨于降低,所以下行調整或是不可避免的趨勢。

樓市走向基本清晰?房地產出現3大“苗頭”,房子有了貶值征兆?

馬云

關于未來房地產走勢,馬云、曹德旺“不謀而合”

對于未來的房地產走向,業內不少人士都紛紛發表了自己的看法。繼房價如蔥后,馬云又表示未來國家發展需要依靠實體經濟,尤其是制造業和現代服務業。無獨有偶。繼兩年前就勸大家趕緊賣掉多余的房子以后,“玻璃大王”曹德旺又再次直言不諱,他表示與發達國家競爭,制造業一定不能丟,不需要搞那么多房地產,如果一味蓋房子和炒房,結果一輩子的賺的錢可能都被一套房子給吞了。不難看出,馬云、曹德旺幾乎是不謀而合,一方面都認為實體行業才是發展的根本,另一方面也都認為現在房子越來越多,未來可能越來越便宜。

樓市走向基本清晰?房地產出現3大“苗頭”,房子有了貶值征兆?

曹德旺

通過以上分析來看,無論是房地產三大苗頭的出現,還是馬云和曹德旺觀點的不謀而合,基本都意味著房地產行業已經到了作出轉型的時候,而且隨著房地產一家獨大的慢慢落幕,房價的天花板或許也將開始隱隱出現。顯而易見,如果房價長期橫盤調整,房產所代表的賬面財富只會在不經意間慢慢被稀釋,這就猶如“煮溫水”,而多數人往往很難意識到這個問題。其實,退一步來說,即使房價還有可能繼續上漲,有錢人照樣繼續買房,沒錢的可能仍舊不愿買或者買不起,那么未來的房子也只能是有錢人賣給有錢人了,你認為到時候房子還賣得出去嗎?