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房價上天,炒房者大量囤房,房產稅為什么還不開始征收?

2019-10-06 作者:鵬哥說房產 來源:自媒體 點擊 評論

為什么還不開始征收房地產稅?

其實目前房地產稅的制定的確已經在路上了,但是真正落地的時間還說不準,難度太大,而且缺乏法理依據;

即使3~5年內能出臺落地,房產稅對普通人的影響沒有那么大,不用過于杞人憂天。

手上有一套以上房產的人,更沒有必要因為一個還未落地的政策而選擇賣房,最后得不償失。

政策的出臺并非一朝一夕,即使房產稅出臺,也不會起到讓房產降價的作用,反而會增加交易成本,誤傷剛需。

一、別再混淆房產稅和房地產稅了

1、 房產稅

房產稅是1986 年全國人大授權國務院依照暫行條例開征的稅種,當時個人住房免納房產稅。

但在2011 年,上海、重慶兩地,在房產稅的框架內把居民住房的一部分納入征稅范圍的改革試點,自此房產稅正式走入試點實操環節。

然而試點僅僅過了兩年,上海、重慶的試點方案就已經停止了,現在的重點是要從房產稅轉向房地產稅的加快立法。從一個簡單的概念到一個復雜的概念過渡。

2、 房地產稅

房地產稅的概念更為綜合,指的是房地產開發、銷售、轉讓等過程中涉及到到的增值稅、土增稅、企業所得稅、個人所得稅、契稅、印花稅等等,這個概念更寬泛,而且包括房產稅。

我們國家一直以來強調的"房地產稅改革",主要所指的就是保有環節房地產稅的開征以及一系列相關配套改革。2013年,將以往"房產稅"的提法轉變為"加快房地產稅立法"。說法正式轉變。

3、兩者的關系

現在很多人混用兩個概念,房地產稅包括房產稅,是一個更綜合、更寬泛的概念。很多人用房產稅這個簡稱指代復雜概念的房地產稅稅。

從實際上看,所有的房地產項目都已經征稅(包括增值稅、土增稅等),只有針對房地產持有環節的稅種還沒有開征。這也我們都關注的重點內容。

但是房產稅并非直接向"有房群體"征收高額的稅種,這也不是房產稅出臺的目的,而是在人均面積以上,多出的部分才會征收房產稅。所以很多人會誤解為:房產稅是為了打擊高房價而推出的一種"劫富濟貧"的稅種,這種理解是錯誤的。

二、征收房產稅有法理依據嗎?

從稅法的層面來看,征收房產稅缺乏堅實的法律依據。房產稅是針對你擁有的房產價值進行征稅,對你的財產進行征稅,本質是財產稅。

1、居民只有土地的使用權,財產的計稅基礎存在疑問

國際上征收的房產稅,是對居民個人所擁有的房產征稅,大多數外國土地制度是土地私有,土地和房產實際上并沒有分割。在我國,城市土地歸國家所有,土地的使用權和所有權分割開。

對居民房產征稅,計稅的依據是(超額部分)房產的總價值,但是房產的大部分價值在于土地,而居民并不擁有土地所有權,只有70年使用權,這兩種價值是不同的,那么計稅基礎就有問題。

對你的財產進行征稅,但是你卻沒有這部分財產的所有權,就產生了價值偏離。對不屬于自己財產的部分征稅,顯然不合理。

2、計算免征面積,個人免征額如何確定?

現在的方法就是通過計算每個人的免征面積,把合理的部分去掉,對你所擁有的超額房產價值進行征稅。但即使如此,也有很多問題。

一方面,人均合理住宅面積如何確定,是否要分城市、分區域、分家庭收入,還是一刀切,這些都不得而知;另一方面,超額部分征收也會面臨重復計稅的問題。

3、開發商已經繳稅,存在重復征稅的問題

因為,開發商在做房地產項目的時候,已經繳納過土地出讓金、增值稅、土增稅、所得稅等稅種,對土地征收的稅已經不少,這些都轉嫁到購房者身上,如果再對土地和房產一視同仁征稅,會有重復征稅的問題。

三、重慶、上海房產稅試點失敗說明了什么

房價上天,炒房者大量囤房,房產稅為什么還不開始征收?


在2011 年,上海、重慶兩地開展房產稅的試點工作,在房產稅的框架內啟動了把居民住房的一部分納入征稅范圍的改革試點,引起了社會各界高度關注和熱議。

1、以重慶為例

2011年,重慶規定對別墅和新增豪宅征收。即房價達到當地均價2倍至3倍的房產,將按房產價值的0.5%征稅;對于房價達到當地均價3倍至4倍的房產,將按房產價值的1%征稅;4倍以上,按1.2%的稅率征稅。

假設按照最貴的標準來計算,豪宅價格高出市場均價4倍400萬,按照1.2%的稅率來征收是4.8萬。很顯然,幾萬塊的征收對于房價幾乎沒有明顯的抑制作用,而且還只是針對豪宅類型。

2、以上海為例

2011年,上海規定對新增住房征收。征收對象是指本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房,以及非本市居民家庭在本市新購的住房。適用稅率暫定為0.6%。免稅標準為人均60平以下。

上海的規定其實是針對改善型或者投資型客戶征收房產稅,稅率是0.6%,假設500萬的房產,每年繳納房產稅額是3萬。對于普通家庭來說是一個不小的開支,但是對于抑制房價來說,遠遠不夠。

四、房產稅在保有環節征收難度高

房價上天,炒房者大量囤房,房產稅為什么還不開始征收?


上海、重慶的試點方案已經停止了,并沒有達到想象中降低房價的效果。那么房產稅要怎么征收呢?

只有兩個環節,第一是保有環節征稅,第二是在交易環節征稅。

但是房產保有環節的征稅其實是很難的,想象一下每年這么多家庭,要依據人口扣除每家每戶的免征額,然后再根據超額面積或價值征稅,如果每一個家庭不積極交稅,那么動用的征稅力量就會非常大,耗時、耗力還效率低。

真正征收房產稅的可能在交易環節。你的房產每年都在計稅,但是不會對你征收,等到房產交易的時候,針對房產的價值進行征收,方便征收流程,但是卻加重了房產交易環節的成本,增加購房者的負擔。

房地產里大部分稅負都會轉移到最后的購買者身上,交易和持有成本越高,購房者的壓力也就越大,房價也會越高。想通過房產稅來抑制房價過高上漲,沒有從房價上漲的根本邏輯出發。

五、房產稅不符合減稅降費趨勢

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房產稅的征收不符合減稅降費的大趨勢。

然而目前國內經濟走勢面臨較大壓力,在全球降息潮、人民幣匯率破"7"、國內物價溫和上漲、國內制造業回落的背景下,貨幣寬松和減稅降費已經是重中之重。

尤其是在當前通脹預期中,貨幣寬松政策可以解決一時之渴,但是更重要的是加大減稅降費力度來刺激國內需求。在如此減稅的大背景下,加征房產稅顯然不合時宜。

房地產政策在下半年一直處于收緊的狀態,房企融資大幅萎縮,房價分化明顯,房產稅并非是有效抑制房價上漲的工具,最后受傷的還是剛需群體。

六、房產稅出臺難,涉及利益廣

房產稅的出臺會觸及多方面的利益,針對房產稅的討論也是非常多。但是房產稅所以無論是理論、立法,還是實操,都有很大的難度。

尤其是針對名下多套房產的人來說,征收房產稅似乎是一個重大的打擊。但是名下有多套房產的人,非富即貴,對于政策的影響力也相對較大。房產稅這種涉及到中產階層和富裕階層重大利益的法律,不會輕易出臺的。

七、房產稅并不會讓房產明顯降價

房產稅最初推出的目的是增加稅收和調節高房價。

從增加稅收的角度看,房產稅實際上收的稅實在太少,跟賣地相比差太多,還不如多賣幾塊地。

從調節高房價的角度看,重慶和上海的試點并未成功,現在的房價依舊很貴,從2011年到現在翻了不止一倍,房產稅出臺并未實現降低房價的目的。

房價也不會因為這樣一項政策的出臺而暴跌,房產稅對于房價的影響遠遠沒有媒體宣傳的那么大。長期看,房產稅對于樓市的影響也并非根本性的,房價上漲的內在因素沒有變化,其長期走勢也沒有大的影響。

八、房產稅要來了,你要怎么辦呢?

房產稅的征收還是政策未出臺的現狀,當政策還沒有真正明確下來的時候,有多套房產的人更不必因為這樣的條款而擔心。真正落地的房產稅,要考慮到家庭每戶人均的免征面積,以及房產稅征收過程中所面臨的阻力以及各種細節問題,這些都不是一朝一夕能夠解決的。

擁有多套房產的人,更不需要通過出售自己的房產來規避征稅,事實上也是如此。而現在持有優質的房產依舊可以享受房產升值所帶來的被動資產收益,這樣的收益比其他投資品種要穩定,而且效益要更高。當然,前提是選對籌碼,分化的樓市下,房產有漲有跌。

對于普通人而言,還是要努力提高自己的賺錢實力,早點上車,才不會被時代大潮所落下,這才是最關鍵的。

房產稅會成為刺破泡沫的導火線嗎?顯然不會。歷史上多次證明的事實是,只有緊縮型貨幣政策,才會直接擠破房地產泡沫。目前全球處于降息周期,刺激經濟階段,不會有國家主動縮表。