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樓市“大局已定”,房價或迎來大回調?內行人8字概括

2019-10-06 作者:老王說房產 來源:自媒體 點擊 評論

樓市“大局已定”,房價或迎來大回調?內行人8字概括

最近,筆者在網上看到一則新聞,某地樓盤新開盤價格高于市場價10%左右,但想要買房的人卻絡繹不絕,但3個月之后房價就開始下滑30%,此時不少業主聯名申請退房,取消交易。從這里我們能看出2個問題,一是開發商過度判斷市場預期,直接影響后續的開盤均價以及宣傳手段,容易給消費者形成心理落差;二是當前消費群體更加真實投機,他們需要的不是房子,而是永遠都不會下跌的高房價,有房之前希望房價大跌入手,有房之后只希望房價大漲,房產增值,所以從某種角度來看,房價跌漲本身就是偽命題。

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房地產作為一個名副其實的吸金池,房產本身自帶濃重的金融屬性,簡單而言對于大多數人來說買房是一輩子的事情,就正如專家所言,如果人手一套房子,那么樓市也即將終結。從以往政府給出定位來看,“房住不炒,讓人人有房可住”,有心人都能明白重點在于住而不是買。當然這一切邏輯基于房價正?;谋尘跋?,假如三線城市有著二線城市的房價,那為什么不去二線城市努力奮斗呢?或者說換一個理由,當前的經濟還需要高房價的支撐。

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高房價一直是大家所抱怨的,房價年年漲,工資卻不變。而在今年的10月份,新一輪政策調控席卷而來,也將暗示樓市真正進入新調控階段,未來5年內樓市格局大局已定,主要有以下幾點變化:

一是最新LPR改革政策落地,樓市利率與實體利率正式脫軌。由于新模式是5年期LPR+加點,脫離了實體經濟的限制,簡單來說即使未來市場寬松,房貸利率仍舊維持高位運行。據最新數據顯示,北京個人房貸浮動下限為5.4%,二套房下限為5.9%,與之前相比較均上漲,這對本身市場分化來講,無疑是雪上加霜。

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二是房屋網簽全國聯網正式啟動,涉及到150個城市。此舉最大意義一方面極大可能限制炒房客的存在,另一方面為房產稅的落地做好鋪墊。再加上新土地法的改革,集體土地可直接入市,最大受益者無疑是三四線城市,在本身空置率極高的背景下,對高房價的沖擊力可想而知。

三是開發商有可能破釜沉舟,降價促銷緩解自身壓力。由于當前市場分化,根本就沒有受益者,消費群體買不到合適的房子,炒房客找不到接盤俠,但受害者只有一個,那就是開發商自己。據專家分析,開發商來自市場壓力其次,當地政府壓力才是最大的,歸根結底就是土地財政,土地價格不能跌,房價也不能跌,這就是大家常說的“止跌令”。在筆者看來,一方面想要財政數據好看,另一方面希望大家都能買房,在這里只能說魚和熊掌不可兼得。

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針對以上樓市格局來看,那房價會迎來大回調嗎?對此專家八字用概括“區域隔離、跌漲有序”,簡單來說超級城市群布局和因城施策相互影響,未來的房價一定是定向調整,至于房價是否迎來大跌,一二線城市房價維持高位運行就是一種奢望,更多的機會還是著眼于三四線城市。

因為從上游資金鏈來看,未來樓市資金池并不充裕,開發商邊融資變造房子的時代已經過去,市場節奏會相對緩慢,舊改影響力遠遠低于棚改;從樓市布局格局拉看,三四線城市將處于弱化的地位,一方面是因為實體經濟太差,支撐不起高房價,另一方面需要迎合城鎮化進程,承載來自城鎮或農村低收入群體的住房需求,這才是一個真實的樓市,買得起房的人終究是少數。